SWARA BHAYANGKARA – JAKARTA – 28 September 2026 – Membeli apartemen (rumah susun/rusun) sering dipahami sesederhana membeli sebuah ruang: pembeli membayar unit, menerima kunci, lalu merasa telah menjadi pemilik penuh atas tempat tinggalnya. Padahal, secara hukum rumah susun jauh lebih kompleks. Di balik pintu unit terdapat persoalan tanah bersama, bagian bersama, benda bersama, biaya pengelolaan, hak suara, organisasi pemilik, hingga pertanyaan mendasar: siapa sebenarnya yang mengendalikan kehidupan bersama setelah unit-unit apartemen terjual?
Pengalaman yang disampaikan Nyimas Rahmadina sebagai pemilik unit di Kalibata City menggambarkan kompleksitas tersebut. Persoalan bermula dari pencopotan bendera Merah Putih yang dipasang di balkon unitnya dengan alasan estetika. Peristiwa itu kemudian berkembang menjadi polemik dan mediasi dengan pengelola serta aparat. Namun di balik insiden tersebut muncul persoalan yang jauh lebih luas: hak pemilik, dominasi dalam pengambilan keputusan, transparansi keuangan, keamanan, hingga hubungan antara warga, pengembang, pengelola dan pemerintah.
Dari Bendera ke Pertanyaan tentang Kekuasaan
Kasus bendera mungkin terlihat sederhana. Namun dalam hunian vertikal, persoalan kecil dapat membuka pertanyaan hukum yang lebih besar.
Sampai di mana kewenangan pengelola mengatur perilaku penghuni? Mana wilayah privat dan mana bagian bersama? Siapa yang berhak menetapkan tata tertib? Bagaimana aturan tersebut disahkan? Dan, yang tak kalah penting, apakah pemilik mempunyai ruang yang memadai untuk mempersoalkan kebijakan yang dianggap tidak adil?
Di sinilah apartemen berbeda dengan rumah tapak. Seseorang memang membeli satuan rumah susun atau sarusun, tetapi kehidupannya tidak dapat dipisahkan dari lift, koridor, instalasi mekanikal-elektrikal, fasilitas bersama, struktur bangunan, lahan dan berbagai komponen lain yang digunakan secara kolektif.
Karena itu Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengenal kepemilikan perseorangan atas sarusun sekaligus hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Setelah PPPSRS—Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun—terbentuk, UU juga mengatur bahwa pelaku pembangunan menyerahkan pengelolaan komponen bersama tersebut kepada PPPSRS. PPPSRS kemudian mengurus kepentingan pemilik dan penghuni dan dapat membentuk atau menunjuk pengelola.
Dengan demikian, pengelola seharusnya tidak dipahami sebagai pemegang kekuasaan tanpa batas atas kehidupan apartemen.
Siapa Menguasai Suara, Menguasai Keputusan?
Sumber menyebut salah 1 masalah penting adalah sistem hak suara. Pemilik unit individu memiliki porsi suara yang sangat kecil, sementara pihak yang menguasai bidang atau luasan besar dinilai mempunyai posisi jauh lebih kuat dalam pengambilan keputusan.
Ketika Hak Suara Warga Ditimbang dengan Luas Properti: NPP dan Bayang-Bayang Dominasi Developer dalam PPPSRS
https://onoini.id/hcgi/api/berita/tcq2h1gz8ksb1iw
Nyimas.R menyebutkan angka sekitar 0,004 untuk satu unit serta tudingan bahwa terdapat orang-orang yang ditempatkan dalam kepengurusan untuk mempertahankan pengaruh pengembang. Sebagai contoh keberadaan Edwin Octaviary Gobel dalam ajang pemilihan P3SRS di apt. Kalibata City, acara berkaitan Panmus di apt. Thamrin Residences, Jakarta Pusat dan manager apartemen di Mediterania Garden Residences 2, Kawasan Podomoro City, Grogol, Jakarta Barat, serta posisi penting di apartemen Gading Nias Residence, Kelapa Gading, Jakarta Utara. Diduga (suatu periode) merangkap jabatan di berbagai lokasi. Hal ini apakah sesuai dengan Asas Umum Pelayanan yang Baik dan etika sebagai pekerja terutama dalam menjaga kualitas kerja?
Informasi dari warga Kalibata City, contoh lainnya, Ishak Lopung yang dahulu posisi Manager Badan Pengelola apt. Kalibata City, kini menjadi Ketua P3SRS di apt. Bassura City. Ada indikasi (dugaan kuat) pergeseran atau perputaran lokasi personal² dari pekerja² pt. PBi (merk iCM) ini sebagai bukti APA saja? Permasalahan tata kelola juga terjadi di apartemen Mediterania Marina Residences, Pademangan, Jakarta Utara, juga di apt. Metro Park Residence, Kebon Jeruk, Jakarta Barat.
Perdebatan mengenai NPP tidak cukup disederhanakan menjadi “satu orang seharusnya satu suara” untuk semua perkara. Pertanyaan yang lebih tepat adalah: keputusan apa yang sedang dibuat, siapa yang berhak memberikan suara, bagaimana NPP dihitung, dan apakah mekanisme pengambilan keputusan telah sesuai dengan peraturan yang berlaku? Itulah dokumen yang harus diuji.
“Mau pakai NPP atau tidak, bila hasil akhir atau pelaksanaannya tidak transparan, tidak terbuka, terus terjadi pengulangan PMH (Perbuatan Melawan Hukum), pemerintahnya korup, pengawasan sangat lemah atau dibiarkan saja, dan lain sebagainya. Semua perdebatan NPP tidak ada gunanya!”, demikian keluh H. Bataya sebagai koordinator FPWRSI (Forum Peduli Warga Rumah Susun Indonesia).
Soal Tanah: Jangan Sampai Publik Salah Memahami
Secara umum, pemegang SHM Sarusun—Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun—tidak semata-mata memiliki “ruangan bangunan”. Sistem rumah susun mengenal kepemilikan individual atas unit yang tidak terpisahkan dari hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai proporsinya. Penjelasan PP No. 13 Tahun 2021 secara eksplisit menerangkan bahwa SHM Sarusun memberikan kepastian mengenai kepemilikan individual sekaligus kepemilikan bersama tersebut.
Bila ada kesimpulan bahwa “sertifikat induk masih atas nama pengembang berarti pemilik hanya memiliki bangunan dan sama sekali tidak mempunyai hak atas tanah” tidak dapat ditarik hanya dari informasi 1 sumber.
Justru di sinilah pendidikan hukum bagi pembeli apartemen menjadi penting: jangan hanya memeriksa sertifikat unit. Periksa struktur hukum seluruh rumah susunnya.
Kementerian PKP pada Februari 2026 bahkan menekankan pentingnya calon pembeli memastikan status tanah, dokumen pertelaan yang telah disahkan pemerintah daerah, keberadaan P3SRS, transparansi IPL dan penerbitan SHM Sarusun.
Mengurai Akar Persoalan Rumah Susun: Mengapa Kepemilikan Aset Lebih Fundamental daripada Perebutan Kepengurusan?
https://onoini.id/berita/lw4g1ryt5m5w4uj
IPL: Warga Bukan Sekadar Mesin Pembayar Tagihan
Persoalan berikutnya menyentuh uang.
Nyimas.R berkisah di apt. Kalibata City, laporan keuangan IPL diberikan secara global tanpa rincian penggunaan dana. Disebut pula adanya kenaikan IPL yang dipersoalkan warga hingga muncul petisi dengan 1.047 tanda tangan.
IPL atau Iuran Pengelolaan Lingkungan merupakan dana yang berkaitan dengan biaya operasional, pemeliharaan dan pengelolaan lingkungan rumah susun.
Permen PKP No. 4 Tahun 2025 memberikan kerangka yang menarik. Lampiran regulasi tersebut menjelaskan penyusunan anggaran pengelolaan tahunan mulai dari identifikasi kebutuhan operasional, pemeliharaan dan perawatan; penyusunan rancangan anggaran; penentuan tarif IPL yang wajar; sampai penyampaian rancangan oleh PPPSRS dalam musyawarah untuk mendapatkan penetapan.
Ini mengandung prinsip sederhana tetapi fundamental: IPL seharusnya lahir dari kebutuhan pengelolaan yang dapat dijelaskan, bukan sekadar sebuah angka yang muncul pada tagihan.
CCTV dan Benturan antara Keamanan dengan Privasi
Warga rusun pada umumnya ada permintaan pemasangan CCTV di koridor² setiap lantai, biasanya ditolak oleh pengelola dengan alasan privasi, sementara warga mengeluhkan persoalan keamanan.
Persoalan ini sebenarnya tidak harus ditempatkan sebagai pilihan mutlak antara “keamanan” atau “privasi”.
Keduanya dapat berjalan bersama apabila sistem CCTV mempunyai tujuan yang jelas, penempatan yang proporsional, aturan akses rekaman, periode penyimpanan, prosedur permintaan rekaman dan perlindungan terhadap penyalahgunaan data.
CCTV di koridor publik tentu mempunyai persoalan privasi yang berbeda dengan kamera yang diarahkan langsung ke ruang privat seseorang.
Maka yang dibutuhkan bukan sekadar jawaban “boleh” atau “tidak boleh”, melainkan SOP yang transparan dan dapat dipertanggungjawabkan.
“Apartemen atau rumah susun itu berbeda dengan rumah tapak pribadi, sehingga tidak bisa merendahkan faktor keamanan dengan kepentingan privasi pribadi tertentu. Keamanan adalah faktor vital dalam kehidupan masyarakat dan negara. Apalagi bila tingkat kriminalnya sudah meresahkan warga rusun, maka diperlukan upgrade sistem dan alat keamanan,” demikian opini H. Bataya sebagai koordinator FPWRSi.
Ketika Warga Takut Bicara
Bagian paling serius dari Nyimas.R (ketua Komunitas Warga Kalibata City) adalah keterangan mengenai intimidasi.
Sumber menyebut pejuang hak warga mengalami intimidasi verbal, somasi, bahkan proses hukum atas tuduhan pencemaran nama baik. Fenomena sosial yang digambarkannya penting. Dalam ilmu sosial terdapat apa yang sering disebut chilling effect, yakni keadaan ketika ancaman konsekuensi hukum, sosial atau ekonomi membuat orang memilih diam meskipun secara formal masih mempunyai hak untuk berbicara.
Di lingkungan hunian vertikal, efek tersebut dapat menjadi sangat kuat karena warga tidak sekadar berhadapan dalam forum rapat. Mereka tinggal di tempat yang sama, menggunakan keamanan yang sama, lift yang sama, fasilitas yang sama dan berurusan dengan administrasi yang sama setiap hari.
Karena itu tata kelola rumah susun yang sehat membutuhkan mekanisme pengaduan yang aman, terdokumentasi dan tidak represif.
Pada saat yang sama, kebebasan menyampaikan kritik bukan berarti bebas menuduh seseorang melakukan tindak pidana tanpa dasar. Kritik sebaiknya dibangun berdasarkan dokumen, transaksi, keputusan rapat, peraturan dan fakta yang dapat diuji.
INTIMIDASI DI HUNIAN VERTIKAL: Rumah Susun dan Apartemen Sebagai Ruang Kontestasi Kekuasaan
https://onoono.asia/intimidasi-di-hunian-vertikal
Masalah Terbesar Justru Ketika Mayoritas Diam
Ada satu pelajaran penting dari angka partisipasi yang disebutkan, hanya sekitar 50–100 pemilik dari sekitar 13.500 unit yang aktif memperjuangkan hak mereka.
Sebuah P3SRS dapat memiliki aturan yang sangat lengkap, tetapi demokrasi internal akan lemah apabila sebagian besar pemilik hanya muncul ketika menerima tagihan.
Ketidakhadiran warga menciptakan ruang kosong. Ruang kosong itu kemudian diisi oleh mereka yang paling terorganisasi, paling memahami aturan, mempunyai surat kuasa terbanyak, menguasai informasi atau memiliki kepentingan ekonomi terbesar.
Karena itu hak pemilik apartemen tidak berhenti pada hak menggunakan kolam renang, parkir atau lift.
Pemilik perlu memahami sedikitnya lima hal: apa yang dimilikinya, berapa NPP-nya, bagaimana uang pengelolaan digunakan, bagaimana keputusan PPPSRS dibuat, dan dokumen apa yang berhak ia periksa.
Apartemen Bukan Sekadar Properti, tetapi Sistem Pemerintahan Kecil
Sebuah kompleks rumah susun dengan ribuan penghuni pada praktiknya menyerupai sebuah kota kecil. Ada pungutan, anggaran, aturan, keamanan, fasilitas publik internal, pemilihan pengurus, pengawasan, sengketa, sanksi dan distribusi kekuasaan.
Karena itulah persoalan rumah susun tidak cukup dipandang sebagai urusan properti.
Ia juga merupakan persoalan governance atau tata kelola: siapa membuat keputusan, siapa mengawasi pembuat keputusan, siapa menguasai informasi, bagaimana uang dipertanggungjawabkan, dan bagaimana warga dapat menggugat keputusan yang dianggap menyimpang.
Dalam sistem yang sehat, pengembang mempunyai hak. Pemilik mempunyai hak. Penghuni mempunyai hak. Pengelola mempunyai kewenangan. PPPSRS mempunyai fungsi. Pemerintah mempunyai tugas pembinaan dan pengawasan.
Tetapi tidak satu pun seharusnya bekerja tanpa mekanisme kontrol.
Diduga kuat, oligarki property mengkooptasi fungsi pemerintahan dimulai dari fungsi RT-RW di dalam lingkup rusun, naik terus hingga ke pejabat (aparat) negara dan lintas lembaga dengan memakai sumber dana warga (IPL dll) untuk melawan warga.
Negara yang Takut pada Keberanian: Ketika Sistem Lebih Sibuk Menyelamatkan Diri daripada Melayani Rakyat
https://onoini.id/berita/iwa9apchrg5vkfp
Sebelum Membeli Apartemen, Jangan Hanya Bertanya Harga per Meter
Kasus seperti yang diperdebatkan di apt. Kalibata City dan lainnya memberikan pelajaran praktis bagi masyarakat.
Calon pembeli sebaiknya tidak hanya bertanya mengenai harga, cicilan, pemandangan dari balkon, jumlah kolam renang atau jarak menuju stasiun.
Pertanyaan yang sama pentingnya adalah: bagaimana status tanahnya; apakah pertelaannya telah disahkan; bagaimana status SHM Sarusun; berapa NPP unit; siapa yang mengelola; apakah PPPSRS telah terbentuk; bagaimana laporan keuangannya; berapa IPL dan sinking fund; bagaimana riwayat kenaikannya; bagaimana aturan pemilihan pengurus; siapa menguasai unit-unit yang belum terjual atau area komersial; serta bagaimana mekanisme pengaduan dan penyelesaian sengketanya.
Karena pada akhirnya seseorang yang membeli apartemen bukan hanya membeli ruang untuk tinggal. Ia masuk ke dalam sebuah sistem kepemilikan bersama. Dan kualitas kehidupan di dalamnya akan sangat ditentukan oleh satu pertanyaan sederhana:
Apakah sistem itu dikelola dengan transparan, akuntabel, partisipatif dan tunduk pada hukum—atau justru berjalan karena sebagian besar pemilik tidak pernah mengetahui bagaimana kekuasaan di dalamnya bekerja?
Bahan awal tulisan ini bersumber dari dokumen “Kontroversi Pengelolaan dan Hak Pemilik Apartemen di Kalibata City”, yang memuat pengalaman dan pandangan Nyimas Rahmadina mengenai pengelolaan Kalibata City, hak suara, status kepemilikan, IPL, CCTV, intimidasi dan partisipasi warga.
Untuk konteks dan verifikasi hukum, literatur yang digunakan adalah UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, khususnya ketentuan mengenai PPPSRS, pengelolaan hak bersama dan hak suara; PP No. 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun, termasuk kedudukan SHM Sarusun dan kepemilikan bersama; serta Permen PKP No. 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta PPPSRS, termasuk prinsip transparansi, akuntabilitas dan penyusunan IPL. Rujukan regulasi diperiksa melalui JDIH Kementerian PKP dan basis data peraturan BPK RI.
Tulisan ini bertujuan edukasi warga negara dan perbaikan pemerintahan, bila ada koreksi, sanggahan, klarifikasi, silahkan menghubungi redaksi untuk perbaikan.
Tidak Dijawab Bukan Berarti Tidak Berguna: Nilai Moril, Materiil, dan Politik Perjuangan Warga Rumah Susun
https://onoini.id/berita/dd9bjnbwj70nonk
Reporter: Anthony Ermando
Respon (1)